San Sebastián es considerada una de las ciudades españolas más lindas del país. Conocida por su gastronomía —sobre todo por los pintxos—, sus playas y su arquitectura de la Belle Époque, la ciudad del País Vasco vuelve a estar en el centro de la escena por una nueva edición del Festival Internacional de Cine de San Sebastián, que reúne a algunas de las principales figuras del cine mundial y que se celebra este año del 18 al 26 de septiembre.Entre los argentinos que viajaron para esta edición, se encuentra Ricardo Darín, quien llegó a la ciudad para presentar Lo dejamos acá, la película dirigida por Hernán Goldfrid. En una entrevista con Fotogramas, una revista española de información y crítica cinematográfica, el actor argentino hizo referencia a una característica de San Sebastián que excede su atractivo turístico: sus elevados precios. “Es una ciudad que cada vez está más cara, a lo mejor porque cada vez está más linda. Siempre es muy grato volver”, afirmó y agregó: “Sé que mucha gente quiere venir a vivir aquí, lo cual entiendo perfectamente, porque es un lugar maravilloso”.Y los números del mercado inmobiliario acompañan su comentario. San Sebastián es actualmente la capital más cara de España para comprar una vivienda, con un precio medio de oferta de €6680/m², según los últimos datos disponibles de la plataforma inmobiliaria Idealista, correspondientes a agosto de 2026.Si el análisis es por ciudades, el ranking de las más caras se compone así:San Sebastián (País Vasco): €6680/m²Madrid (Comunidad de Madrid): €6471/m²Palma de Mallorca (Baleares): €5522/m²Barcelona (Cataluña): €5440/m²Hay zonas específicas —como las que tienen vista a la bahía de La Concha— que, por su escasez, elevan los valores de repercusión, “muchas veces marcando máximos en todo el mercado español”, explica Marcos Areizaga, director de la inmobiliaria homónima especializada en esta ciudad.“Hay un desajuste total entre oferta y demanda y no hay miras de revertirlo a corto ni medio plazo”, agrega el especialista sobre la falta de propiedades en la urbe, que eleva sus valores. Según el profesional, si bien el fenómeno se repite en los principales núcleos urbanos, en San Sebastián confluyen otros factores: alto poder adquisitivo, fuerte atractivo residencial y una orografía entre mar y montaña que limita la posibilidad de expansión y que incrementa los precios. El mercado inmobiliario españolLa situación actual del mercado inmobiliario en España es compleja. Mientras en las grandes ciudades comprar una vivienda es difícil por la escasez y los altos precios, en pequeños pueblos y ciudades del interior las autoridades prácticamente “regalan” casonas para atraer nuevos habitantes. Dos caras que reflejan contradicciones que se viven en un mismo país con un marcado desequilibrio territorial.“El mercado inmobiliario español vive un momento muy complicado, ya que oferta y demanda nunca han funcionado a ritmos tan diferentes y con tan poca armonía”, comenta a LA NACION Francisco Iñareta, portavoz de la plataforma de alquiler y compraventa Idealista. Según explica, el crecimiento acelerado de la población, sumado al aumento del ahorro de las familias durante la pandemia, impulsó la búsqueda de viviendas con mayor espacio y mejores prestaciones.Sin embargo, ese interés no encuentra respuesta en la oferta actual. “Nos encontramos con un stock en mínimos en la mayoría de las principales regiones del país”, advierte el especialista.En números, en los últimos años se realizaron entre 600.000 y 700.000 compraventas por año. Ese volumen genera un déficit estructural: las pocas viviendas que salen al mercado duran apenas unos días. “Existe una falta total de acuerdo entre las administraciones públicas para facilitar suelo, sumado a procesos lentos y farragosos que desalientan la inversión privada”, sostiene Iñareta.Según datos de la plataforma de principios de año, el precio de la vivienda en España creció un 51% en los últimos cinco años. Algunos grandes mercados superaron ese incremento: Madrid registró una suba del 63%, Valencia del 81% y Málaga del 72%. En enero de 2026, el valor medio alcanzó un máximo histórico de €2650/m², con un aumento interanual del 18,4%.Barcelona: la tercera ciudad más costosaEl caso de Barcelona se parece al de San Sebastián. “Hoy el mercado está hipertensionado. Hay poca oferta real en zonas céntricas y muchísima demanda internacional”, declara Santiago Fronza, socio fundador de Tecnofind, empresa que provee servicios tecnológicos para inmobiliarias, y especialista en esa plaza. El problema no es sencillo de resolver. Al igual que en San Sebastián, Barcelona está limitada geográficamente entre la montaña y el mar, lo que restringe el desarrollo de nuevo suelo urbano. A eso se suma la inmigración y la fuerte demanda extranjera, factores que presionan aún más el precio del m². El resultado es una crisis de acceso: hoy pueden comprar principalmente los inversores extranjeros y las parejas con doble ingreso y estabilidad económica. “El comprador joven con un solo salario la tiene muy complicada”, resume Fronza.